Acheter un appartement à Athènes : conseils et précautions

Vous envisagez d’acheter un appartement à Athènes ? Baignée de soleil et riche en trésors historiques et culturels, la capitale grecque a su conquérir le cœur de nombreux touristes et expatriés. Les changements positifs opérés au lendemain de la crise économique sont de plus en plus visibles. Athènes se transforme, bouillonne et devient le nouveau terrain de jeu de nombreux investisseurs étrangers. La demande immobilière est constante et les prix encore attractifs aujourd’hui.

Vous l’aurez compris, investir à Athènes peut vite devenir une activité lucrative. Cependant, il est important de ne pas se lancer les yeux fermés. Le marché de l’immobilier grec est malheureusement beaucoup moins normalisé qu’en France. Pour vous aider à déjouer les pièges, voici quelques conseils et précautions à prendre lors de votre recherche.

Visiter le bien plusieurs fois sur différents créneaux horaires 

Une contre-visite va vous permettre de vérifier de nombreux points importants. En cas de coup de cœur, il est possible de perdre son objectivité et de ne voir que les qualités du bien visité. Certains détails importants peuvent donc vous échapper. Il peut être intéressant de demander à visiter le bien plusieurs fois à des horaires différents pour  : 

• vérifier la clarté de l’appartement ;
• se rendre compte des bruits extérieurs (important dans grande ville) ; 
• apprécier l’état de l’appartement (étanchéité, fissure, système électrique…) ; 
• se faire un avis sur les parties communes et la sécurité de l’immeuble. 

Nous vous conseillons d’effectuer une contre-visite en présence d’une tierce personne, idéalement un ingénieur ou un architecte qui pourra plus facilement déceler les éventuels vices cachés. 

Opter pour les services d’une agence immobilière qualifiée 

Il peut être tentant de vouloir faire des économies en évitant de faire appel aux services d’une agence immobilière. Détrompez-vous, faire appel à un conseiller immobilier compétent peut vous faire gagner du temps, de l’argent, mais aussi vous éviter de gros ennuis. De nombreux investisseurs se retrouvent, encore aujourd’hui, dans un cauchemar financier sans issue. La législation n’est pas la même qu’en France et il est malheureusement courant d’entendre des témoignages de personnes victimes de pratiques frauduleuses. Bénéficier d’un accompagnement solide vous permet d’éviter les mésaventures et de prendre connaissance du marché immobilier grec.  

Autre point important : dans la vente entre particuliers, il n’est pas rare que le propriétaire cherche à obtenir la meilleure plus-value en surestimant son bien. Un agent immobilier compétent s’assurera quant à lui que le bien est correctement évalué. 

Notre agence immobilière francophone Mobilia serait ravie de vous à concrétiser votre projet. 

Se renseigner sur les différents quartiers de la capitale 

Les critères liés à la localisation sont importants et dépendent de la nature et des motivations de votre investissement. Plusieurs réflexions doivent être menées afin de déterminer votre périmètre de recherche. S’agit-il d’un investissement locatif ? D’une résidence secondaire ? Quel quartier correspond le plus à votre mode de vie ? 

À chaque quartier, son atmosphère et ses avantages. Si vous n’êtes pas familier avec la ville, il peut être difficile de les comparer. Les quartiers nord d’Athènes intéresseront davantage les familles à la recherche de calme et d’espaces verts. Les jeunes investisseurs se dirigeront plus facilement vers des quartiers plus centraux comme Pangrati, Kipseli, Exarchia ou encore Koukaki. 

L’emplacement et la desserte en transports en commun sont d’autres éléments à prendre en compte. Ils sont importants pour la revente, mais aussi pour déterminer le potentiel locatif de votre bien.

Car oui, tout bon investissement nécessite de penser à la revente… avant même d’avoir acheté ! 

Porter une attention particulière à l’estimation des travaux de rénovation

Un appartement à rénover retient votre attention ? Il est important de bien apprécier l’état du bien avant de se lancer. Se projeter en tant que futur acquéreur implique d’avoir une vision d’ensemble sur les travaux de rénovation à envisager. Encore une fois, une contre-visite en présence d’un architecte ou d’un ingénieur civil peut s’avérer très utile. En plus de déceler les éventuels vices cachés, vous pourrez discuter avec lui de votre projet et obtenir une estimation en prenant en compte de votre budget.

Les bâtiments étant souvent très anciens à Athènes, il peut arriver que les travaux à réaliser viennent augmenter le prix du bien au-dessus du marché. Dans ce cas, il est préférable d’y réfléchir à deux fois. Une mauvaise appréciation de l’état du bien peut vous coûter très cher.

S’entourer de bons intermédiaires avant d’acheter un appartement à Athènes

Le choix de vos interlocuteurs fait partie des étapes indispensables pour investir en Grèce. 

En effet, les règles et pratiques peuvent être sensiblement différentes de celles de votre pays d’origine. Prenez le temps de vous familiariser avec les pratiques administratives et juridiques du pays.

Même si la situation s’améliore, il faut savoir que beaucoup de logements ont été construits sans respect du permis de construire. Pendant longtemps, il n’existait pas de système de cadastre centralisé dans la capitale. La plupart des appartements à Athènes comportent quelques petites illégalités, ce qui peut engendrer un allongement du délai concernant le transfert de propriété. Une loi de régularisation a été introduite en 2011. Cependant, si votre logement a été construit avant cette date, le vendeur doit obligatoirement vous fournir un certificat de conformité. La vérification des titres de propriété est indispensable et sera effectuée par votre avocat et l’ingénieur civil que vous aurez choisis.

Comparer les prix et se familiariser avec le marché immobilier athénien

Les prix au mètre carré à Athènes varient considérablement en fonction du type de bien et de sa localisation. Il est donc impossible de vous donner une réelle estimation aujourd’hui. Une chose est certaine, il est encore possible de faire de bonnes affaires dans la capitale et les prix restent aujourd’hui très attractifs en comparaison avec d’autres capitales européennes.

Ne confondez pas vitesse et précipitation et renseignez-vous sur l’éventail de biens disponibles sur le marché. Pour confirmer votre coup de cœur, il peut être intéressant de demander à votre agent de visiter d’autres biens similaires avant de prendre votre décision.  

Prendre en considération les frais d’acquisition et le système de taxe

Lors de l’acquisition d’un bien en Grèce, il est important de calculer les différentes taxes et impôts pour maîtriser votre budget initial et éviter les mauvaises surprises. 

Bon à savoir : un accord bilatéral entre la France et la Grèce a été signé pour éviter la double imposition. Par conséquent, tous les revenus générés par vos biens en Grèce sont uniquement imposables en Grèce. 

Il existe quelques exceptions. Les Français soumis à l’impôt sur la fortune immobilière sont tenus de déclarer leur patrimoine immobilier en France. 

En cas d’investissement locatif, il faudra aussi s’acquitter d’une taxe sur les loyers et déclarer vos revenus en Grèce. Une contribution de solidarité (charges sociales) dont le montant va dépendre des revenus engendrés grâce à la location de votre appartement.