Fiscalité en Grèce : comment ça marche ?

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier sur le territoire hellénique ? Depuis quelques années, le gouvernement affiche sa volonté d’attirer de nouveaux investisseurs étrangers. La Grèce est aujourd’hui l’un des pays les plus attractifs fiscalement en Europe. Régime d’imposition spéciales, conventions bilatérales, impôts, taxes… Voici tout ce que vous devriez savoir sur la fiscalité en Grèce.

Fiscalité en Grèce : quels sont les différentes taxes et impôts ? 

La taxe sur les droits de mutation

Les droits de mutation (FMA) en Grèce comprennent la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. En d’autres termes, cette taxe est due au moment du transfert de propriété. Elle s’élève à 3,06 % et est calculée en fonction de la valeur objective du bien (et non du prix d’achat).

La valeur objective dépend de plusieurs facteurs comme : 

• la superficie ; 
• la localisation ;
• l’ancienneté ;
• les caractéristiques du bien (architecture, étage, présence d’un balcon…).

Aucune exception ne confirme la règle ! Même si le montant dépasse le prix d’achat de votre bien, votre taxe reste basée sur sa valeur objective. 

Bon à savoir : un changement de taux pourrait concerner les logements neufs dans les prochaines années. Au lieu des 3,06 % en vigueur aujourd’hui, le taux pourrait s’élever à 23 % pour les propriétés dont le permis de construire est daté après le 1^er janvier 2006.

La taxe foncière annuelle 

Une taxe foncière annuelle (l’ENFIA) a fait son entrée en 2014. Son calcul est assez complexe, nous ne sommes donc pas en mesure de vous donner une estimation précise. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher des administrations fiscales grecques ou de votre comptable.

Sachez en tout cas qu’il s’agit d’un impôt uniforme sur les propriétés immobilières dont le taux varie de 0,1 % à 1,15 %. Une fois encore, c’est la valeur objective au mètre carré que l’on prend en considération. Cette valeur est recalculée au 1^er janvier de chaque année.

Concernant le paiement de l’ENFIA, deux possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez opter au choix pour : 

• le versement d’une somme forfaitaire annuelle ; 
• cinq versements mensuels (entre septembre et janvier).

La taxe municipale (TAP)

Cette taxe municipale est généralement intégrée chaque mois à votre facture d’électricité. Il s’agit d’une taxe d’habitation qui englobe l’éclairage public, le ramassage public des ordures ménagères, etc. Elle est de l’ordre de 0,025 % à 0,035 % sur la valeur de la propriété. 

En fonction de la localisation et des prestations proposées autour, d’autres taxes peuvent venir s’ajouter.

La taxe sur la location 

S’il s’agit d’un investissement locatif, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRPP). Calculé en fonction des revenus perçus, il s’élève à : 

• 15 % pour des revenus inférieurs ou égaux à 12 000 €
• 35 % pour les revenus de 12 001 € à 35 000 €
• 45 % au-delà de 35 000 €.

Cette taxe ne concerne pas les locations n’excédant pas 90 jours (60 jours si le bien se trouve sur une île de moins de 10 000 habitants).

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez jusque juin pour déposer votre déclaration sur les revenus de l’année précédente (période qui s’achève en toute logique à la fin décembre).

Bon à savoir : les revenus locatifs sont soumis à une « contribution de solidarité » de 10 % maximum. Il s’agit tout simplement de l’équivalent des charges sociales ou cotisations sociales en France. 

Impôt sur les gains en capital (non applicable à ce jour)

Enfin, un impôt de 15 % sur les bénéfices réalisés par la vente pourrait voir le jour dans les prochaines années. Toutefois, celui-ci a été reporté et n’est pas d’actualité pour le moment. Il pourrait concerner les plus-values réalisées à la vente si vous décidez de vendre votre bien moins de 5 ans après l’acquisition.

Quels sont les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers français ? 

Que vous soyez résident fiscal en Grèce ou non, le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures incitatives et avantageuses. 

La convention de non double imposition

La France a ratifié une nouvelle convention fiscale avec la Grèce le 20 octobre 2022. L’objectif de cet accord franco-helléniste ? Éviter la double imposition des revenus perçus dans les deux pays. Les revenus tirés de l’immobilier en Grèce ne sont imposables que sur le territoire hellénique. Il n’existe aucune obligation déclarative auprès des autorités françaises. 

Par extension, elle permet aussi une meilleure sécurité et coopération en matière fiscale.

Exception : les Français soumis à l’Impôt sur la Fortune immobilière en France doivent obligatoirement déclarer leur propriété immobilière auprès du fisc français (patrimoine immobilier net taxable de plus de 1,3 million d’euros).

Le régime d’imposition pour les retraités étrangers

Une nouvelle loi en faveur des bénéficiaires de pensions de retraite à l’étranger a été votée fin juillet 2020. Pour les retraités désireux de s’expatrier au soleil, cet avantage fiscal n’est pas négligeable ! Ce régime réduit l’impôt à 7 % sur les revenus perçus hors de Grèce, pour une durée de 15 ans. Elle concerne aussi bien votre pension de retraite perçue en France que les investissements immobiliers effectués à l’étranger. 

Quelles conditions remplir pour bénéficier du régime grec des retraités étrangers ? 

L’article 5B de la loi 4172/2013 du code de l’impôt sur le revenu, énonce certaines conditions pour pouvoir en bénéficier : 

• transférer sa résidence fiscale en Grèce (depuis un pays ayant signé une convention fiscale avec la Grèce) ;
• percevoir une pension de retraite à l’étranger ;
• ne pas avoir été résident fiscal pendant au moins 5 ans dans les 6 années précédents le transfert de domiciliation.

Comment s’inscrire à ce régime d’imposition ? 

Pour vous inscrire au régime grec des retraités étrangers, la demande se fait auprès de l’administration grecque avant le 31 mars de chaque année. Vous devez payer cet impôt de 7 % en une seule fois, avant le dernier jour de juillet de chaque année.

Attention, si vous ne respectez pas les délais et conditions concernant le versement annuel de cet impôt, les dispositions en votre faveur cessent de s’appliquer à partir de l’année fiscale concernée.

Le régime d’imposition à destination des résidents fiscaux fortunés

Le régime fiscal des « res non dom ». Les personnes bénéficiant de ce régime permet à un résident fiscal ayant un patrimoine important de payer un impôt forfaitaire de 100 000 € pour ses revenus provenant de l’étranger. Au même titre que le régime en faveur des retraités, la durée de ce montant forfaitaire est de 15 ans. Le versement de cet impôt doit se faire en une seule fois.

Selon l’article des 5A de la loi n° 4172/2013 (modifié en 2020), les conditions à remplir pour pouvoir en bénéficier sont les suivantes :

• investir 500 000 € minimum dans l’économie grecque dans les trois années suivant la demande (actions, obligations, immobilier) ; 
• ne pas avoir été résident fiscal pendant au moins 7 ans sur les 8 années avant la demande de domiciliation fiscale ; 
• vivre en Grèce au moins 183 jours par an.

Vous avez déjà réalisé un investissement immobilier de 500 000 € ? Vous disposez de trois ans à compter de l’achat pour demander votre transfert de domiciliation fiscal et bénéficier du régime.

Fiscalité en Grèce : comment payer ses impôts et taxes ? 

Avant d’acheter une propriété en Grèce, vous devez obligatoirement obtenir un numéro fiscal grec (appelé aussi AFM). Vous recevez normalement avec celui-ci des codes d’accès pour vous connecter au système fiscal TAXISnet. Toutes les déclarations (ou presque), se font directement directement en ligne. N’hésitez pas de demander conseil à votre avocat lors de la signature du contrat. 

Dans tous les cas, nous vous recommandons vivement de faire appel aux services d’un comptable pour préparer vos déclarations de revenus. Un comptable compétent peut vous faire gagner du temps, mais aussi vous préciser toutes les démarches à suivre et subtilités.