Les titres de propriété en Grèce sont essentiels pour garantir la sécurité de votre investissement immobilier. Bien que le système cadastral grec soit conçu pour assurer des transactions fiables, il est crucial de vérifier la validité de ces titres avant d’acheter. Dans cet article, nous vous expliquons comment vérifier les titres de propriété, les différents types de documents associés, et les risques juridiques et financiers auxquels vous pourriez être confronté.
Le système des titres de propriété en Grèce
Le rôle du cadastre
Le cadastre est le registre public qui répertorie toutes les propriétés foncières du pays, et inclut leurs caractéristiques importantes, telles que :
- leur localisation ;
- leurs dimensions ;
- leurs propriétaires légaux.
Il joue un rôle crucial dans la sécurisation des transactions immobilières en garantissant que les informations sur un bien sont exactes. Vérifier le cadastre avant un achat immobilier permet de s’assurer que le vendeur en est bien le propriétaire légal et qu’il n’y a aucune dette attachée au bien. Il permet de la même façon de s’assurer qu’aucune hypothèque n’est en place sur le bien et qu’il ne fait l’objet d’aucun litige. Cette étape indispensable permet d’éviter de mauvaises surprises et de protéger l’acheteur.
Le système cadastral grec
Le cadastre grec fonctionne de manière similaire à son équivalent français. Depuis le 20 janvier 2025, il est devenu l’unique registre public foncier, entraînant la fermeture de tous les bureaux fonciers qui conservaient les titres de propriété sous forme papier.
Pour centraliser et moderniser la gestion foncière, la Grèce a lancé dès 2020 une vaste campagne de numérisation. Malgré ces efforts, 600 millions de documents restent à numériser en 2025, dont la moitié devrait l’être d’ici fin février.
Les différents types de titres
En Grèce, les titres de propriété peuvent prendre différentes formes : acte de vente, déclaration d’acceptation d’héritage si le vendeur a hérité du bien qu’il se propose de vendre, acte notarié attestant d’une donation, usufruit.
- Les actes notariés : rédigés et certifiés par un notaire. Les documents les plus courants et officialisant le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.
- Les contrats de vente : détaillent les conditions de l’accord, y compris le prix, les dimensions du bien, et les éventuelles servitudes.
- Les certificats de propriété : souvent délivrés par le registre cadastral ou foncier, confirment les droits du propriétaire sur le bien et sont indispensables pour éviter tout litige.
Quels sont les risques liés à un titre de propriété non valide ?
Les conséquences juridiques
En cas d’irrégularités ou d’erreurs dans les titres de propriété en Grèce, les conséquences juridiques peuvent être lourdes. Si un vendeur vend un bien sans en être le véritable propriétaire, les tribunaux peuvent annuler la vente, et l’acheteur, dans ce cas malheureux, peut être forcé de restituer le bien à son propriétaire légitime. Dans de tels cas, l’acheteur peut exiger une indemnisation pour les préjudices subis, mais cette procédure peut être longue et coûteuse.
C’est pourquoi il est crucial de vérifier minutieusement les titres et de s’entourer de professionnels compétents pour éviter tout problème de ce genre.
Les risques financiers
Les risques financiers liés à des problèmes de titres de propriété en Grèce ne sont pas moins considérables. En cas de litige ou d’annulation de la vente, l’acheteur risque de perdre tout ou partie de son investissement, surtout si le vendeur est insolvable ou si des dettes sont attachées au bien à son insu. Frais juridiques, amendes et coûts imprévus peuvent s’ajouter à une note déjà salée en soi. Plusieurs coûts imprévus résultent des changements de lois sur la propriété. D’où l’importance de s’appuyer sur des experts pour une vérification approfondie des titres de propriété.
C’est la meilleure façon de garantir la sécurité de votre investissement immobilier.
Comment se prémunir
Pour éviter toute mauvaise surprise liée aux titres de propriété en Grèce, plusieurs options s’offrent à vous.
- Souscrire une assurance titres : elle protège contre les litiges ou défauts éventuels liés aux titres de propriété, tels que des revendications de tiers ou des erreurs cadastrales.
- Collaborer avec des professionnels expérimentés : faire appel à un avocat et à un notaire permet de sécuriser la transaction.
- Inclure des clauses visant à vous protéger dans le contrat : votre avocat saura vous conseiller sur les éléments à intégrer au contrat de vente pour vous prémunir au mieux contre tout problème
En prenant toutes ces précautions, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que votre achat se déroule sereinement et sans embûches.
Comment sécuriser votre investissement immobilier en Grèce ?
L’avocat, votre guide indispensable
Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est une étape essentielle pour sécuriser votre achat en Grèce. Cet expert veille à protéger vos intérêts et vous accompagne à chaque étape du processus. Son rôle consiste notamment à vérifier :
- la validité des titres de propriété ;
- que le bien est exempt de tout litige, dette, hypothèque ou contestation ;
- que son propriétaire actuel a acquis le bien légalement.;
- la conformité des documents cadastraux.
L’avocat engage sa responsabilité sur la validité et la conformité de tous ces éléments.
Il prépare ensuite le contrat de vente de façon à ce qu’il protège au mieux vos intérêts. Il vous conseille également sur les démarches légales à entreprendre et vous aide à naviguer dans les subtilités du système juridique grec.
Faire appel à un avocat vous permet de réaliser votre achat en toute sérénité.
Le notaire : le garant de la transaction
En Grèce, le notaire est responsable de la rédaction et de la certification officielle de l’acte de vente, qui officialise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur. Le notaire vérifie aussi que les parties ont correctement calculé et payé les taxes liées à la transaction. En tant que garant de la légalité de l’opération, il veille à ce que toutes les parties respectent leurs obligations envers l’État, notamment fiscales, assurant ainsi une base solide et incontestable pour votre investissement immobilier.
Dans cet article, nous détaillons pour vous la liste des experts sur lesquels vous appuyer pour sécuriser votre achat immobilier en Grèce et vous conseillons sur la meilleure façon de les choisir.
Conseils pour une transaction sécurisée
De la recherche à la signature : un parcours pas à pas
Pour garantir une transaction immobilière en toute sécurité en Grèce, suivez ces étapes clés :
- Prenez le temps de définir clairement vos besoins et votre budget.
- Faites appel à des experts : agents immobilier de confiance, mais aussi ingénieur civil, expert fiscal ou comptable, avocat, notaire…
- Comparer les offres jusqu’à trouver celle qui correspond réellement.
- Réaliser les démarches administratives et fiscales nécessaires en amont de l’achat.
- Signer une promesse d’achat.
- Engager un avocat pour procéder aux vérifications de rigueur.
- Signer l’acte notarié en présence des parties concernées.
- Faire enregistrer l’acte auprès du cadastre.
- Engager un comptable pour vous aider à remplir vos obligations fiscales.
Découvrez le détail de ces étapes dans notre article dédié. Vous souhaitez être accompagné par des experts fiables et francophones tout au long de ces étapes ? Mobilia, votre agence immobilière francophone en Grèce, est là pour vous guider et sécuriser votre projet.
Patrick
Patrick Tkatschenko opère sur le marché immobilier en Grèce depuis plusieurs années. Il a fondé, il y a presque 20 ans, l'agence immobilière Mobilia et l'agence de gestion locative Property Management qui regroupe une équipe internationale d'agents anglophones et francophones. Au fil de ses nombreuses années d’expérience, Mobilia a su se forger une solide réputation de sérieux et de professionnalisme. Patrick Tkatschenko est également membre du conseil d’administration de la Chambre Immobilière d’Athènes et d’Attique.