Investir dans l’immobilier en Grèce : les réponses à vos questions

Vous êtes nombreux à nous interroger sur l’immobilier en Grèce. Est-ce intéressant d’investir à Athènes ? Comment faire pour acheter une maison dans les îles grecques ? Est-ce vrai qu’en Grèce il n’y a pas de cadastre ? Quels sont les pièges à éviter ?

Afin de répondre à toutes vos questions, nous avons fait appel à un vrai spécialiste de l’immobilier en Grèce. Patrick Tkatschenko, co-fondateur de l’agence Mobilia Real Estate a gentiment accepté de répondre à nos questions.

Bonjour Patrick, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur vous ? Depuis combien de temps travaillez-vous dans l’immobilier en Grèce ?

Cela fait déjà bien longtemps que je me suis installé en Grèce et j’ai le difficile bonheur de conduire la destinée de mon agence MOBILIA real Estate. Difficile bonheur car, si je pratique ce métier dans le partage de l’amour de ce pays qui n’a jamais faibli en moi, l’immobilier en Grèce n’est pas toujours un chemin parsemé de pétales de roses.

La grande crise a bouleversé profondément le marché immobilier de 2008 à 2018. Il a fallu inventer de nouvelles pratiques qui ont privilégié l’intégration de projets de vie pour nos clients en délaissant les logiques d’investissement spéculatif des années de « vaches grasses ».

Aujourd’hui, le marché commence tout doucement à se restructurer. D’une certaine façon, cette réorientation de l’approche du métier de l’immobilier nous aura tous, clients, investisseurs et professionnels, réorientés vers une réalité humaine. Une réalité qui, dans les périodes fastes, avait presque disparu dans la profession.

Aujourd’hui, les réglementations sont devenues plus claires et plus transparentes et, assisté d’une équipe motivée et professionnelle, je peux réellement me concentrer sur la construction de réponses adaptées, presque sur mesure, au bénéfice de clients internationaux.

Mes quelques vingt années d’expérience m’ont beaucoup aidé à devenir un interlocuteur privilégié dans la relation technique et commerciale avec les acheteurs de biens immobiliers en Grèce continentale ou sur les îles.

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Mobilia Real Estate

Beaucoup de nos lecteurs nous posent des questions sur l’achat d’un bien immobilier en Grèce. Pouvez-vous nous expliquer rapidement le déroulement de la procédure d’achat ?

L’achat immobilier en Grèce peut vite transformer un beau rêve en cauchemar quand un acheteur inexpérimenté se lance seul dans l’aventure. Mais cette remarque serait valable dans beaucoup de pays, même en France.

Bien entendu, il y a une procédure classique depuis la visite du bien jusqu’à la signature, mais chaque cas est particulier en raison de l’histoire réglementaire, de l’évolution des lois, mais aussi de pratiques anciennes qui rendent parfois le statut des biens un peu atypiques.

Pour ces raisons, plus qu’ailleurs, il faut se faire accompagner par des professionnels accrédités et reconnus pour éviter tout problème.

Bien sûr, je pourrais vous lister toutes les étapes d’une procédure type, mais ce serait trop long pour une simple interview. Aussi, je recommanderais à vos lecteurs de se rendre sur notre site Immobilier en Grèce où ils pourront télécharger gratuitement notre « Petit guide pratique de l’achat immobilier en Grèce » que nous avons voulu simple et complet.

Quelles sont les principales différences avec la France ?

Le point qui marque le plus les candidats français à l’acquisition immobilière en Grèce repose particulièrement sur les infinies précautions qu’il faut prendre sur la validité des titres de propriété et sur la légalité des constructions.

Des légendes se sont répandues un temps dans la presse à propos d’une faiblesse du droit sur la propriété et la transmission du patrimoine, de la quasi-absence de registres cadastraux et d’ « omissions » dans les permis de construire. Les choses ont changé et les données cadastrales, traditionnellement conservées sur format papier, sont maintenant tout aussi disponibles et renseignées que partout ailleurs en Europe dans des bases de données informatisées et harmonisées.

Mais, c’est vrai qu’il faut parfois redoubler de vigilance, à de très rares occasions, quand on a affaire à de très vieux immeubles ou des biens géographiquement isolés qui pourraient être mal renseignés.

Dans tous les cas, le rôle de l’avocat est primordial dans une procédure immobilière alors qu’un Français a l’habitude de s’en remettre à un notaire.

On entend dire que l’acquisition d’un bien immobilier en Grèce se révèle souvent être un véritable parcours du combattant. Qu’en pensez-vous ?

Oui, j’ai déjà entendu tellement de récits désastreux. J’ai, fréquemment, réparé des cas désespérés pour des personnes qui vivaient l’enfer d’une transaction mal engagée.

Dans tous les cas, il y a deux sortes de « coupables ». Parfois, dans l’objectif de minimiser les coûts de transaction et quelques frais, certaines personnes tentent l’aventure seules et commettent d’importantes erreurs par ignorance. C’est un premier cas de figure.

Ensuite, d’autres personnes, pourtant de bonne foi, tombent dans les griffes de mauvais intermédiaires. Il faut savoir qu’en Grèce, beaucoup d’individus s’improvisent agents immobiliers sans en avoir ni les compétences ni le statut.

Avec l’association des agents immobiliers, nous menons actuellement une action d’envergure pour faire cesser les mauvaises pratiques. Si la personne qui vous propose ses services n’est pas capable de vous montrer sa carte professionnelle, fuyez sinon le parcours du combattant sera une réalité.

Avez-vous des conseils et recommandations particulières pour ceux qui souhaitent acheter en Grèce ? Quels sont les pièges à éviter ?

Je pourrais donner des centaines de conseils au regard de tous les cas de figure que j’ai pu rencontrer. Je dis souvent qu’un buisson de conseil ne vaudra jamais une seule épine d’expérience. Et, c’est au nom de cette expérience que je ne donnerai qu’un seul conseil : « Adressez vous à un professionnel reconnu qui vous assistera dans toutes vos démarches et vous conseillera en adéquation avec votre projet ».

Quel est le prix du m2 à Athènes ? Dans les îles?

Athènes n’est pas homogène dans le domaine de l’immobilier. Les différentes zones et quartiers sont marqués par une grande diversité de qualité de construction et de composition socio-économique.

Les prix du m2 dans un quartier populaire ou dans un quartier chic n’ont rien en commun, et les variations peuvent être importantes.

Néanmoins, il semble raisonnable de trouver, assez facilement encore, des biens situés dans des quartiers non stratégiques mais bien placés sous les 1500 € le m2. Les choses peuvent évoluer car la demande est plus forte que les années précédentes. Avouons que les prix restent très attractifs pour une grande capitale européenne.

Il en est de même pour les îles car selon le paradis convoité et son statut, le rapport de prix peut varier de 1 à 10. Acheter à Mykonos ou à Santorin vous demandera beaucoup de moyens alors qu’une maison à Egine sera très accessible.

Disons qu’il n’y a pas de règle inscrite dans le marbre pour les achats insulaires. La qualité du bien, sa localisation et sa rareté dictent le prix. C’est pourquoi il serait irresponsable de déterminer un prix au m2 dans les îles. L’expérience de l’agent immobilier sera utile pour déterminer la justesse ou l’excès d’un prix qui doit toujours être comparé à des transactions semblables.

L’agent immobilier pourra toujours, en fonction de votre budget et de vos envies, vous proposer un bien sur une île qui vous correspondra et pourra nourrir vos attentes. Nous avons spécialisé une partie de nos équipes sur le marché insulaire.

Acheter en Grèce, est-ce un bon investissement selon vous ? Où sont les meilleures opportunités ? A Athènes ? Dans les îles ?

Acheter en Grèce a toujours été, et sera toujours un bon investissement. C’est plus vrai encore aujourd’hui depuis que la pandémie du Covid-19 a replacé l’épicentre du tourisme occidental dans le sud de l’Europe.

Je pense qu’il ne faut plus voir l’intérêt d’un investissement immobilier en fonction des seuls aspects financiers.

Bien entendu, il reste les grands classiques tels que les îles, la proximité des plages ou les quartiers renommés qui seront des choix sûrs. Mais, la bonne opportunité doit se voir dans l’adéquation entre un projet de vie, un budget et la qualité d’un bien.

C’est à la création de cette harmonie que nous travaillons avec nos clients pour que les opportunités se concrétisent dans un choix qui soit tout aussi objectif qu’affectif.

Acheter en Grèce pour louer son bien, est-ce intéressant ?

Si l’acheteur ne vit pas en permanence dans le bien qu’il a acquis, une location occasionnelle servira toujours à l’amortissement des frais fixes.

Dans un autre cas de figure, on pourra aussi envisager l’achat d’un ou plusieurs biens dans le but de louer avec rentabilité. Certains Européens ont investi dans des appartements pour les offrir en location sur la plateforme Airbnb avec divers niveaux de succès. Ce type de location est sujet à d’importantes variations et implique un suivi relativement lourd pour maintenir le bien en bon état.

Une autre option consiste à viser une location à l’année à destination d’expatriés en Grèce. C’est sans doute un choix plus sécurisé, spécialement quand on n’est pas sur place.

Enfin, la location de biens situés dans les îles peut constituer un bon niveau de rentabilité. La saison touristique est plus étendue en Grèce qu’ailleurs et les voyageurs séniors aiment louer hors saison quand les foules dansantes et animées ont délaissé les archipels grecs.

Dans tous les cas, il est important d’avoir un relais sur place pour s’occuper de la gestion des problèmes, petits ou gros qui ne manquent pas de se produire. On peut trouver un local qui méritera sa confiance mais il ne sera pas mandaté ni compétent sur certains aspects administratifs ou techniques.

Le mieux reste de faire appel à un service de gestion locative qui pourra parer à toute éventualité. Le coût de la prestation est en général inférieur à celui qu’impliquerait un déplacement urgent du propriétaire par avion pour résoudre les problèmes sur place.

C’est pourquoi, nous avons lancé le service de gestion locative au sein de MOBILIA afin de sécuriser les propriétaires loueurs et de prendre en charge techniquement tous les aspects d’une location depuis l’accueil des locataires jusqu’à la perception des loyers en passant par l’administration des contraintes liées à l’électricité ou des travaux d’entretien et de réparation.

Nous constatons que nos clients sont très satisfaits des services offerts et qu’ils apprécient de pouvoir se reposer sur une équipe à leur service 365 jours par an.

À combien s’élèvent les frais annexes environ (notaire, avocat, frais d’agence, frais administratifs, etc) ? Comment cela se passe t il au niveau des impôts? Est on taxé en Grèce ou bien dans son pays d’origine? Quel type de taxe (habitation, foncière, sur les loyers…)

Votre question est multiple et elle appellerait une réponse longue. Globalement, la fiscalité locale est assez simple et bien moins coûteuse qu’en France. Une fois encore, vos lecteurs trouveront des explications et des exemples clairs dans notre « Petit guide pratique de l’achat immobilier en Grèce » mis en ligne et téléchargeable gratuitement sur notre site Immobilier en Grèce.

Certains disent qu’il est possible d’obtenir la nationalité grecque lorsqu’on achète un bien immobilier en Grèce. Est-ce vrai ?

S’il s’agit d’obtenir la nationalité, à de rares exceptions, c’est impossible si vous ne remplissez pas des conditions familiales très strictes. Soyez certain que pour devenir grec il faut l’être déjà puisque c’est le droit du sang qui s’applique ici. Alors qu’en France nous reconnaissons le droit du sol.

Il est néanmoins possible, après quelques années de résidence fixe, d’obtenir la citoyenneté grecque. Mais vous avez tout de même raison sur les avantages accordés en matière de résidence pour les étrangers investisseurs. Il est possible d’obtenir un « golden visa » pour soi et les proches membres de la famille si on a plus de 18 ans et qu’on réalise un investissement supérieur à 250 000 euros. Ainsi, l’obtention d’un permis de séjour permanent est possible. Mais ces dispositions ne concernent que les citoyens non originaires de l’Union européenne.

Combien de temps faut il compter pour acheter un bien en Grèce en moyenne ? Entre la 1ere visite et la remise des clés ?

Un célèbre humoriste vous aurait répondu « un certain temps »… Humour à part, le délai sera très court si votre dossier a été bien préparé et si aucun problème réglementaire ne s’interpose. Ainsi le recours à de bons professionnels s’avérera utile. En cas de problèmes mineurs, le dossier mettra quelques semaines de plus à se concrétiser. Mais nous pouvons dire qu’un projet peut se boucler entre deux et six mois suivant le cas.

Sachez que jamais, un agent immobilier digne de ce nom ne vous proposera un bien qui pourrait poser de graves problèmes nuisibles à la transaction.

Peut-on obtenir un prêt dans son pays d’origine (en France par exemple) quand on achète en Grèce ?

En matière bancaire et financière, tout est une question de confiance et de bonne relation avec son organisme financier. Acheter à l’étranger n’est pas un problème en soi. Mais les banques françaises accorderont d’autant plus facilement un prêt pour un achat immobilier si elles disposent de garanties financières ou foncières situées dans l’Hexagone.

Maintenant, les banques grecques sont moins frileuses si vous vous établissez de manière permanente dans le pays et y domiciliez vos revenus. Nous avons connu certains dossiers financés par l’intermédiaire de courtiers en prêt depuis la France. Nous pouvons en recommander quelques-uns qui ont démontré une sérieuse performance sur quelques dossiers traités par notre agence.

Dans tous les cas, nous serons présents pour conseiller. Et pour accompagner tous les candidats à l’achat immobilier en Grèce qui pourraient nous solliciter. C’est notre métier et notre plus grand plaisir.

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