Vendre une propriété en Grèce : guide complet

Vendre une propriété en Grèce nécessite de se familiariser avec les règles et réglementations spécifiques du pays. Que vous soyez un résident grec ou un étranger, il est important de comprendre les procédures légales, les impôts et les obligations liées à la vente immobilière. Dans cet article, nous vous présenterons les principales règles à connaître pour vendre une propriété en Grèce, afin de faciliter le processus de vente et de vous assurer une transaction légale et transparente. 

S’informer sur les impôts et frais à la charge de l’acheteur en Grèce

Avant de vous lancer dans la vente de votre propriété, il est essentiel de vous familiariser avec les lois et réglementations grecques qui régissent les transactions immobilières. Cela vous permettra d’éviter les erreurs et de protéger vos intérêts tout au long du processus.

Impôts sur la vente immobilière

En Grèce, il n’y a actuellement pas d’impôt sur la plus-value pour les ventes immobilières réalisées jusqu’au 31 décembre 2024. Le gouvernement grec a mis en place cette disposition en 2020 pour soutenir le marché immobilier pendant la pandémie de COVID-19.

Initialement prévue pour expirer fin 2022, la loi de finances 2024 a prolongé cette disposition d’une année supplémentaire.

Taxe sur les transferts de propriété (TAP)

L’acheteur paie une taxe de 3 % de la valeur déclarée du bien. En Grèce, l’acheteur règle la taxe sur les transferts de propriété (TAP), ou taxe de mutation, lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Le taux standard de cette taxe est de 3,09 %, et c’est bien l’acheteur qui en assume la charge.

En Grèce, le vendeur n’a donc aucune obligation légale de payer la TAP. Son rôle se limite à fournir à l’acheteur les documents nécessaires pour le calcul et le paiement de la taxe.

Commission de l’agent immobilier

Si le vendeur engage un agent immobilier, une commission est généralement due. Cette commission varie typiquement entre 2 % et 3 % du prix de vente de la propriété.

Frais d’avocat

Les honoraires d’avocat varient, mais peuvent aller de 0,5 % à 1 % du prix de vente de la propriété.

Comprendre les réglementations et obligations légales liées à la vente

En tant que vendeur d’un bien immobilier en Grèce, vous devez respecter certaines réglementations et obligations légales pour garantir que la transaction se déroule sans heurts et conformément à la loi. Voici ce que vous devez savoir :

Titre de propriété clair

Assurez-vous que le titre de propriété est clair et exempt de toute charge, hypothèque ou litige juridique. Fournissez tous les documents prouvant la légitimité de la propriété.

Certificat de performance énergétique (CPE)

Fournissez un CPE valide attestant de l’efficacité énergétique de la propriété, préparé par un ingénieur agréé.

Certificat de conformité urbanistique

Obtenez un certificat de conformité pour prouver que la propriété respecte les régulations urbanistiques locales, y compris la légalité des constructions.

Taxes et impôts

Assurez-vous que tous les taxes et impôts associés à la propriété sont payés, y compris l’ENFIA et autres obligations fiscales.

Déclaration de vente

Déclarez la transaction aux autorités fiscales grecques et soumettez tous les documents fiscaux nécessaires.

Information complète et honnête

Fournissez toutes les informations pertinentes et exactes concernant la propriété pour éviter tout litige futur.

Documents de copropriété (le cas échéant)

Si la propriété est en copropriété, fournissez les règlements, procès-verbaux des réunions, et preuves de paiement des charges de copropriété.

Accord de vente signé

Signez un contrat de vente officiel devant un notaire, détaillant toutes les conditions de la vente.

Certificat fiscal

Obtenez un certificat confirmant l’absence de dettes fiscales impayées, souvent requis pour finaliser la vente.

Mise à jour du registre foncier et cadastre

Mettez à jour le registre foncier et le cadastre pour refléter la vente et le transfert de propriété, en anticipant les frais d’enregistrement nécessaires.

Engager un Avocat immobilier en Grèce

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat immobilier expérimenté pour vous guider à travers les aspects juridiques complexes de la vente d’une propriété en Grèce. Un avocat immobilier pourra vous apporter son expertise dans les domaines suivants :

• Vérification des documents : L’avocat s’assurera que tous les documents nécessaires sont en ordre et conformes aux réglementations en vigueur.
  
• Rédaction du contrat de vente : Le contrat de vente est un document crucial qui définit les conditions de la vente et protège les intérêts des deux parties. Un avocat immobilier veillera à ce que le contrat soit rédigé de manière claire, précise et conforme aux lois grecques.
  
• Respect des procédures légales : L’avocat s’assurera que toutes les étapes de la vente se déroulent dans le respect des lois et réglementations grecques.

Déterminer le prix de vente avec votre agent immobilier

Fixer un prix de vente adéquat est essentiel pour maximiser vos chances de vendre votre propriété rapidement et au meilleur prix. Pour ce faire, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que :

1. L’emplacement du bien : La localisation de votre propriété joue un rôle déterminant dans son prix. Les biens situés dans des zones urbaines comme Athènes et Thessalonique, ou sur des îles recherchées telles que Mykonos et Santorin ont généralement des valeurs plus élevées. La proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et des services publics influence fortement la valeur.
   
2. L’état du bien : L’état général de votre propriété, sa superficie, ses caractéristiques et les éventuels travaux de rénovation réalisés influencent également son prix.
   
3. Les tendances du marché immobilier : Il est essentiel de se renseigner sur les prix pratiqués pour des biens similaires dans votre région afin de fixer un prix compétitif. Les tendances actuelles du marché immobilier (offre et demande), peuvent également affecter le prix de vente de votre bien.
   
4. Les conditions économiques générales : La situation économique globale du pays, y compris les taux d’intérêt hypothécaires, l’inflation et la stabilité politique, peut avoir un impact significatif sur le marché immobilier. Cela peut influencer le prix de vente de votre propriété.
   
5. Les réglementations locales : Les lois et régulations de la région – y compris les taxes foncières et les éventuelles restrictions de construction – peuvent également influencer le prix de votre bien.

Un agent immobilier expérimenté peut vous fournir une évaluation professionnelle de votre bien en tenant compte de tous ces facteurs.

Promouvoir votre propriété en Grèce

Une fois le prix de vente fixé, il est essentiel de promouvoir votre propriété auprès d’un large public d’acheteurs potentiels. Les agences immobilières offrent plusieurs moyens efficaces pour promouvoir votre bien :

• Réseau et expertise des agences immobilières locales : Elles disposent de vastes réseaux de contacts et de clients potentiels. Elles peuvent utiliser leur expertise locale pour cibler les acheteurs intéressés et organiser des visites de votre propriété.
• Plateformes immobilières en ligne : Les agences immobilières publient des annonces détaillées de votre bien sur de nombreuses plateformes immobilières en ligne, accompagnées de photos de haute qualité et de descriptions attrayantes, augmentant ainsi la visibilité de votre propriété. Les deux principales plateformes sont spitogatos.gr et xe.gr
• Presse locale et spécialisée : Elles peuvent diffuser des annonces dans la presse locale et dans des revues spécialisées dans l’immobilier, pour atteindre un public plus large et souvent très ciblé.
• Marketing direct : Les agences utilisent également des techniques de marketing direct. Elles envoient des courriels ciblés et des brochures publicitaires aux acheteurs potentiels de leur base de données. Cela assure une promotion personnalisée et efficace de votre propriété.

En travaillant avec une agence immobilière sérieuse, vous bénéficiez de leur expérience, de leurs ressources et de leur réseau. Cela permet de maximiser l’exposition de votre propriété et d’attirer un grand nombre d’acheteurs intéressés.

Négocier le prix de vente d’une propriété en Grèce

Lorsqu’un acheteur potentiel manifeste son intérêt pour votre propriété, des négociations s’engagent généralement pour déterminer le prix final de vente. Gardez à l’esprit que le prix de vente initial n’est qu’un point de départ. Vous pourrez, bien sûr, être amené à le négocier à la baisse ou à la hausse selon divers facteurs tels que :

• Les motivations de l’acheteur : Il est important de comprendre les motivations de l’acheteur et ses besoins en matière de logement. Cela vous permettra de mieux cerner ses attentes et de trouver un compromis acceptable pour les deux parties.
• L’état du marché immobilier : Si le marché immobilier est en faveur des acheteurs, vous devrez peut-être être plus flexible sur le prix.
• Les conditions de la vente : D’autres éléments peuvent être négociés dans le cadre de la vente, comme la date d’emménagement, les inclusions (meubles, appareils électroménagers, etc.) et les frais de notaire.

Rédiger un pré-contrat sous seing privé

Une fois que le prix de vente et les conditions sont convenus, il est crucial de consigner l’accord par écrit. Faites appel à un avocat immobilier ou à un notaire pour rédiger ce contrat. Celui-ci doit contenir toutes les informations essentielles concernant la vente :

1. L’identification des parties : Le nom et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
2. La description du bien : Une description précise du bien immobilier, y compris sa superficie, son adresse, ses caractéristiques et ses éventuels défauts.
3. Le prix de vente : Le prix de vente convenu entre les parties.
4. Les conditions de paiement : Les modalités de paiement du prix de vente.
5. Les conditions suspensives : Les conditions qui doivent être remplies pour que la vente soit finalisée, telle que l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.
6. Les clauses spécifiques : D’autres clauses peuvent être incluses dans le contrat. Par exemple, une clause de rétractation ou une clause de garantie des vices cachés.

Quelles sont les étapes clés du transfert de propriété en Grèce ?

Le transfert de propriété implique une série d’étapes cruciales :

1. La signature du contrat préliminaire

• Un accord préliminaire actant l’accord entre les parties sur le prix et les conditions de la vente.
• Le versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur, généralement 10 % du prix de vente.
• L’inclusion possible d’une clause de rétractation.

2. Les vérifications juridiques et administratives

• La vérification des titres de propriété : Examen approfondi des titres par l’avocat de l’acheteur pour s’assurer qu’ils sont exempts de charges ou litiges.
• Le contrôle des hypothèques : Vérification de l’absence d’hypothèques ou de privilèges grevant la propriété.

3. La préparation de l’acte de vente

• La rédaction de l’acte : Le notaire rédige l’acte de vente définitif reprenant les conditions de la vente.
• La signature de l’acte : Signature de l’acte par le vendeur et l’acheteur en présence du notaire.

4. Le paiement du prix d’achat

• Le versement du solde : L’acheteur paie le solde du prix de vente convenu.
• Le transfert des fonds : Les fonds sont transférés de manière sécurisée via un compte séquestre ou les services d’un notaire.

5. L’enregistrement de la vente

• L’enregistrement au cadastre : L’acte de vente est enregistré auprès des services cadastraux pour officialiser le transfert de propriété.
• L’obtention du nouveau titre de propriété : Le nouvel acte de propriété est enfin délivré au nom de l’acheteur.

6. La notification des services publics

• Le transfert des abonnements : Information des compagnies de services publics (eau, électricité, gaz) pour la mise à jour des noms des abonnés.

Conclure votre vente immobilière en Grèce avec succès

Vendre une propriété en Grèce exige une compréhension claire des réglementations en vigueur et une démarche méthodique. Ce guide complet vous a présenté les étapes clés du processus, de la préparation des documents à la finalisation de la vente. Mais n’oubliez pas de vous entourer de professionnels qualifiés. Un avocat immobilier et un agent immobilier expérimenté peuvent vous accompagner et vous conseiller tout au long du processus.

En suivant ces étapes et en veillant au respect des obligations légales, vous pourrez vendre votre propriété en Grèce avec confiance et augmenter vos chances de succès.

N’hésitez pas à contacter Mobilia pour obtenir plus d’informations et un accompagnement personnalisé dans la vente de votre bien immobilier en Grèce. Nos experts sont à votre service pour vous guider à chaque étape et garantir une transaction fluide et réussie.

En plus des ressources mentionnées dans ce guide, voici quelques liens utiles :

• Ministère grec des Finances : https://minfin.gov.gr/en/
• Cadastre grec : https://e-justice.europa.eu/109/FR/land_registers_in_eu_countries?GREECE&init=true
• Registre foncier grec : https://www.gov.gr/en/ipiresies/periousia-kai-phorologia/ktematographese
• Vérification de la certification des agents immobiliers : https://publicity.businessportal.gr/